マンションの鳩対策は大規模修繕を待つべき？管理組合の進め方

この記事の結論

• 大規模修繕まで待つと、その間に鳩の被害が広がるおそれがあります
• 足場を前提としない方法なら、被害が小さいうちに素早く対策を始められます
• 必要な決議は工事の内容と管理規約で変わるため、まず管理規約を確認しましょう

マンションの共用部分に鳩が住み着いたとき、管理組合でよく出るのが「どうせなら大規模修繕のときに、足場を使ってまとめて対策しよう」という意見です。費用面では合理的に聞こえますが、修繕の時期が数年先なら、その間も被害は進みます。

本記事では、大規模修繕を待つことのリスク、足場を前提としない対策という選択肢、そして理事会で話を前に進めるための実務を整理します。

なぜ管理組合の鳩対策は進みにくいのか

個人宅のベランダなら、困った住人が業者に依頼すれば対策は進みます。しかし共用部分の被害は、次のような理由で話が止まりがちです。

• 被害の受け方が住戸ごとに違い、最上階や特定の面の住人だけが深刻になりやすい
• 理事が輪番で任期が短い管理組合も多く、検討が次の理事会に引き継がれにくい
• 費用の見当がつかず、見積りが妥当かどうかを組合内で判断しにくい
• どの決議が必要なのか分からず、議題に上げること自体をためらってしまう

「大規模修繕まで待つ」ことのリスク

高所の防鳥工事は、足場を組んで施工するのが一般的です。足場の設置・解体には費用と工期がかかるため、「修繕で足場を組むときに一緒にやれば安く済む」という発想は自然なものです。

しかし、これは「足場が必要」という前提があるからこそ生まれる判断です。修繕まで数年あるなら、その間に次のような被害が広がるおそれがあります。

• 営巣が定着し、鳩の数と被害の範囲が広がる
• フンや羽毛が堆積し、共用部分の汚れや劣化、衛生面の悪化が進む
• 住人の不満が高まり、理事会への苦情や対応の負担が増える

鳩は一度居着いた場所に戻りやすい鳥です。待つ期間が長いほど、後の対策も大がかりになりがちです。

衛生面では、国立感染症研究所の資料が、ヒトが気道経路でオウム病クラミジアに感染すると、1〜2週間の潜伏期間を経て、発熱や咳、頭痛などの症状が出ると説明しており、主に鳥類が感染源になるとされています。感染症法では全数把握の4類感染症に指定されています。不特定多数が出入りするマンションでは、フンの堆積を放置しないことが、管理上の備えになります。

足場なしなら、待たずに進められる

当社では、ロープアクセス工法や高所作業車を使い分け、足場を前提としない形で施工に対応しています。ロープ高所作業は労働安全衛生規則で安全基準が定められており（厚生労働省「ロープ高所作業についての規定」）、法令に沿った体制で行う工法です。

足場の設置・解体の工程がない分、被害が小さいうちにスピーディーに手を打てるのが大きな利点です。足場を組まないため、居住者の視界や採光、防犯面への影響も小さく、合意形成を進めやすくなります。

もちろん、大規模修繕と合わせたほうが有利な場合もあります。修繕の時期が近い、ほかにも多くの高所作業が重なる、といった条件です。ただし、建物の条件によって最適な工法は変わるため、「待つ場合」と「先に施工する場合」を比べて判断するのが確実です。概算見積りで両方を比較できます。

最初にやること：被害の把握と記録

理事会で議題に上げるには、「困っている」という声だけでなく、客観的な記録が説得力を持ちます。

• 場所：屋上、外廊下、非常階段、室外機置き場、バルコニーなど、どこに集まっているか
• 時期と時間帯：朝夕に多いのか、繁殖期に集中するのか
• 状態：フンや羽毛の堆積量、巣の有無（卵やヒナの有無は触らずに遠目で確認）
• 影響：苦情の件数、清掃の頻度、設備への影響

写真は日付と場所をメモして残します。巣に近づいたり、素手でフンに触れたりするのは避けてください。

必要な決議は、工事の内容と管理規約で変わる

共用部分の工事は、内容によって、区分所有者及び議決権の各過半数で決める普通決議か、各4分の3以上の多数が必要な特別決議かに分かれます。防鳥ネットの設置がどちらに当たるかは、設置範囲、規模、外観への影響によって判断が分かれるため、一概には言えません。

また、改正区分所有法は2026年4月1日に施行され、総会のルールも見直されています。実際の決議の種類や必要な賛成の割合は、各マンションの管理規約で定められているため、最終的には必ず自組合の管理規約をご確認ください。

決議の種類ごとの整理、バルコニーに設置する場合の注意、理事会で決められる範囲などの詳細は、別の記事で詳しく解説しています。

→ マンションの鳩対策に必要な決議は？普通決議と特別決議の違い

合意形成を進める実務の流れ

1. 管理規約を確認する：共用部分の工事に必要な決議の種類、理事会の支出権限、費用の出どころ（管理費・修繕積立金）を、規約で確認します（詳しくは決議の解説記事をご覧ください）
2. 被害を記録する：前述の項目を写真と日付で残し、理事会で共有します。個人の悩みから、建物全体の課題に話を変える材料になります
3. 概算見積りを取る：被害状況をお伝えし、図面などの建物資料を渡すだけで、まずは概算を出せます。「今すぐ施工する案」と「大規模修繕に合わせる案」を並べて比べると、待つ場合のリスクも含めて判断できます
4. 現地調査で正式な見積りと複数案を受け取る：施工範囲の異なる案を比べられると、総会で選択肢を示せます
5. 議案資料をまとめる：施工範囲の図、使用資材の仕様、保証内容、必要な決議の種類とその根拠（管理規約の条項）を一式で示します

理事会・総会でよく出る疑問

「一部の住戸だけの問題では？」
被害が目立つのは特定の面や階でも、共用部分に鳩が居着けば、フンの清掃や設備の汚れ、衛生面のリスクは建物全体の管理の問題になります。また、一部だけ対策すると、鳩が隣の面へ移ることも珍しくありません。対策の範囲を決める際は、被害のある箇所だけでなく、移動しそうな隣接箇所も含めて検討すると、効果が長続きします。

「外観が悪くならないか？」
防鳥ネットは、目合いや色、設置位置によって見え方が変わります。外観への影響は反対意見の主な原因になるため、仕様の候補と設置イメージを議案資料に載せておくと、理解を得やすくなります。

「とりあえず市販のグッズで様子を見るのは？」
軽微な被害であれば効果が出る場合もあります。ただし、広い範囲や高所には向かないことが多く、効果が出なければその間にも被害は広がります。被害の広がり具合を見ながら、早めに専門業者へ相談するのが現実的です。

住民への周知と再発防止

対策工事と並行して、住民への周知も大切です。環境省は、ドバトが増える主な原因として給餌（エサやり）が大きいと考え、その自粛を呼びかけています。敷地内や周辺でのエサやりを禁止する掲示や、ベランダでの餌・ゴミの管理のお願いを、組合として出しておくと効果的です。

また、北九州市の案内では、ハトはエアコンの室外機や植木鉢などの物陰によく巣を作るとされています。ベランダの使い方についても、各住戸に注意を促しておくと再発を防げます。

費用は「建物の大きさ」と「施工方法」で大きく変わる

マンションの鳩対策は、建物の規模、被害の範囲、施工方法によって費用が大きく異なるため、一律の相場をお示しすることはできません。まずは被害状況と図面（立面図・平面図・屋上の図面など）による概算見積りから始め、現地調査で正式な金額と複数案を確認する流れをおすすめします。「今すぐ施工する案」と「大規模修繕に合わせる案」を並べて比べられるため、理事会での初期検討にも使えます。

費用の目安や、ネット設置の見積りで注意すべき点については、マンションの鳩よけネット費用はいくら？相場と注意点で解説しています。

業者選びで確認すること

管理組合には、組合員への説明責任があります。見積り段階で次の点を確認してください。

• 資材が防鳥用か：農業用の資材が使われていないか、材質・規格が見積書に明記されているか
• 保証の範囲：何年、何に対しての保証か、対象外の条件は何か
• 保険：工事中に備える請負業者賠償責任保険と、引き渡し後に備える生産物賠償責任保険（PL保険）の両方に加入しているか
• 高所作業の体制：ロープ高所作業は法令で特別教育の修了が必要です。現場に入る人員が全員修了しているか確認してください
• 居住者への配慮：作業日の事前周知、洗濯物や在宅の要否など、住民対応の段取りがあるか

巣や卵がある場合の注意

鳩を含む野生の鳥は、鳥獣保護管理法の保護対象です。横浜市の案内によれば、巣の除去には鳥獣保護管理法により捕獲許可が必要ですが、卵やヒナがない巣を撤去する場合、許可は不要です。北九州市も、卵やヒナのいる巣を撤去するには捕獲の許可が必要で、巣立ちを待てるなら巣立ち後に撤去するよう案内しています。

つまり、営巣が確認された場合は、巣立ちを待つか、許可を取って対応するかで、工事の時期が変わります。被害に気づいた段階で早めに動くほど、選べる時期の幅が広がり、結果として工期や費用を抑えやすくなります。許可の手続きについては、お住まいの市区町村にご確認ください。

まとめ

マンションの鳩対策は、「大規模修繕まで待つ」ことが被害の拡大につながるおそれがあります。足場を前提としない工法なら、被害が小さいうちに、スピーディーに対策を始められます。

必要な決議は工事の内容で変わるため、まず管理規約を確認し、設置範囲や外観への影響を整理したうえで、早めに管理会社や専門家へ相談しましょう。費用は建物の規模と施工方法で大きく変わるため、まずは被害状況と図面による概算見積りから始め、現地調査で正式な金額と複数案を確認する流れをおすすめします。